题：《顾云昌：房地产市场越发达，分化现象就会越明显》
作者 顾云昌(全国房地产商会联盟主席)
国家统计局1月18日公布的数据显示，2020年1—12月份，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%，增速比上年回落2.9个百分点。其中，住宅投资104446亿元，增长7.6%，增速比上年回落6.3个百分点。我觉得，从投资数据看，中国房地产投资还是保持了相当稳健的发展态势，比预想的要好。回顾过去一年房地产市场的发展，不管是投资，还是销售，其实都是好于预期的。
需求推动房地产稳健发展
2020年，受疫情影响，在全世界经济体大多数负增长的情况下，中国的房地产仍然保持正增长，而且增长幅度远远高于GDP的增长速度，这说明老百姓(603883,股吧)对“住”的重视程度很高，房地产业也满足了百姓的需求。
我经常说“人以食为天，以住为地”。实际上，现在中国人“吃”的问题已经不是有没有的问题，而是提高质量的问题。“住”的问题既有提高质量的问题，还有好多解决有无的问题。
中国现在还在城市化的进程当中，我们的城市化进程起码还要持续10年，甚至更长。根据国家统计局数据，2019年中国常住人口城镇化率为60.60%，户籍人口城镇化率为44.38%。也是在2019年，国家要求全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。所以很多城市现在都放开了户籍落户限制。户籍放开后，相当部分人包括农民工进城，包括新就业的大学生等对于“住”的需求是很强大的。另外，二胎政策放开后，住户的改善性需求也在增加。这些因素都必然推动房地产业的发展。从中，也可以看出中国房地产业韧性十足的原因，它的韧性是需求去促进的。
降房价主要靠降地价
当然，社会上也有一种声音认为，房地产把中国经济搞坏了，我觉得看待这个问题要一分为二。房地产问题，主要是价格问题让老百姓不满意，但是房价的问题又不仅仅是房地产业所能决定的，它是整个宏观经济发展进程当中出现的问题。比如货币发行量。
另外，房价上涨有一个很大原因是地价的上涨。2020年政府土地出让收入再创新高，在房地产行业中，地价上涨的速度高于房价上涨的速度。2020年，房地产开发企业土地购置面积25536万平方米，比上年下降1.1%，而土地成交价款却增长17.4%。这意味着我们的土地价格约上升了18%。所以，要降低房价，就要加强对地价的控制。
房地产市场分化是必然
近几年，中国房地产市场分化趋势明显。未来这个趋势是不是会一直延续下去？它会如何影响全国房地产市场的发展？
房地产市场的分化是必然的，也是符合客观实际的。如果全国房地产市场都是一样的，那就不叫房地产市场了，因为房地产是区域性的市场，和当地的供应和需求是密切相关的。
特别是我们现在强调城市群的概念，要发展大城市，以中心城市来引领整个地区的经济发展。城市之间的发展差距，人才的去留，人口的流向，产业的发展等等，都必然会导致房地产的分化。比如2020年深圳的房价涨幅超过了北上广三大城市。深圳人口还在持续流入，购买力还在提升，这会继续加大这个地方对住房的需求。而人口净流出的城市，比如典型东北城市黑龙江省鹤岗，房价必然下跌。
这主要是市场的分化，其实还有企业的分化。好的企业越来越好。比如中国房企前50强，它们的增长速度还是很快的，利润也高，但一些中小企业却面临着被收购、被淘汰的命运。市场的分化会最终导致产品的分化。随着人们生活水平的提高，改善的需求越来越多，不同的人群，不同的收入，不同的需求爱好，要求不同的产品，开发商也会适应这个需求，会生产不同的产品。所以，房地产市场越发达，分化现象就会越明显。
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