李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
近日，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示，房地产泡沫化、货币化的问题发生了根本性的扭转。
如何理解“根本性的扭转”？笔者认为包含以下几方面：一是房地产贷款余额增速趋势性地低于全部贷款余额增速。2013年到2020年一季度，房地产贷款余额增速一直高于全部贷款余额增速，但从2020年6月份开始，这一趋势开始全面扭转。
从2020年第二季度开始，全部贷款余额增速超过房地产贷款余额增速的幅度，从0.1个百分点扩大至2021年第三季度的4.3个百分点，2021年季度“增速差”平均为3.1个百分点。一方面，这显示了资金过度流入房地产市场的问题得到根本扭转；另一方面，货币政策开始正常化，且房地产金融长效机制开始全面落地，资金和楼市之间的防火墙开始建立。
目前，金融机构自主的房地产风险管控机制开始形成。从央行公布的金融机构贷款投向数据看，截至2021年末，房地产开发贷款余额12.01万亿元，同比增速仅为0.9%，房地产开发贷存量余额则连续三个季度负增长。这表明，因部分民企开发商信用风险的持续暴露，虽然央行等部门要求商业银行保障房企合理的融资需求，但是商业银行出于风控方面的考虑，对新增房地产开发贷的发放仍极为审慎，开发贷持续收紧的状态并未有明显的改善。
2021年四季度以来，房地产金融信贷政策开始纠偏，四季度房地产新增贷款7800亿元，比当年二季度、三季度的7500亿元、6100亿元有所增加。1月20日，5年期LPR时隔21个月再次下降5个基点。同时，近期按揭额度增加，房贷利率开始下降。2022年2月份，贝壳研究院监测的103个重点城市首套、二套房贷利率分别为5.47%和5.75%，连续4个月下降。
笔者认为，信贷政策纠偏，很大程度上是房地产金融宏观审慎机制在发挥作用，即熨平房地产周期波动，防止大起大落导致预期不稳和金融风险加剧，而并非房地产贷款周期性地宽松。事实上，在控制住资金流向地产的同时，金融供给侧结构性改革正在推进。最新数据显示，购房者的合理住房需求进一步得到满足，2021年个人住房贷款中90%以上用于支持首套房。
截至2021年11月末，投向住房租赁市场的贷款增速接近各项贷款平均增速的5倍。2月8日，央行和银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确提出加快建立完善住房租赁金融制度。也就是，针对“十四五”期间将保障性租赁住房作为住房工作的重点，相应地改革现有的金融管理制度，促进地产行业转型。
也就是说，未来各大商业银行将会单列保障性租赁住房贷款业务类比，并对该类贷款在科目设置、贷款认定和投放、定价和风控、偿还等方面，建立并列于商业性住房贷款的管理制度。3月4日，银保监会、央行发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，这更是标志着，基于满足人民对美好生活向往、促进全体人民共同富裕导向的金融供给侧结构性改革全面启动。
从住房来看，目前城镇人均住房面积已经达到40平方米，新建商品住房的增量空间比较有限了。近年来，各地新房供应的户型越来越大。
一边是一些大城市居高不下的房价，刚需买房门槛不断抬高，另一边却是新房供应越来越大户型化、豪宅化，这就是住房供应结构性的问题。因此，2021年国家第一次提出住房保障的顶层设计，即公租房、保障性租赁住房和共有产权住房等“三房”，构建新时期住房保障体系，并提出在40个人口净流入的热点城市，大幅度增加保障性住房，“十四五”末要达到新增供应的30%。
对于3亿左右的新市民来说，他们中的相当一部分人当下的居住形式或是城中村、工厂宿舍，或是租住商品房，这就导致结构性的供应不足。作为90后、00后为主的新市民，不像老一代农民工，他们不愿意租住城中村、工厂宿舍，但也无法承受高租金的商品房，在大城市扎根比较难。面对高昂的房价，他们或者离开，或者选择勒紧腰带攒首付，也容易导致楼市泡沫化，房地产循环不畅。
房地产金融宏观审慎和供给侧结构性改革，一边在于保持楼市稳定，预防风险，同时继续推进长效机制建设，控制资金流向，阻断杠杆对房价的拉动。另一边，在抑制住房价格过快上涨预期的同时，推进金融供给侧结构性改革，围绕新市民住房需求体系，即保障性租赁住房、长租房和共有产权住房，建立相应的金融供给制度，全方位降低安居成本，助推他们扎根城市，为房地产创造可持续的健康的需求，顺畅地产循环链，从而助力内需转型和消费增长引擎。