下调房贷利率、安排延期还款、缩短放款时限……近几个月来，金融对房地产市场支持不断，助力稳定市场预期，提高对重点地区和受困人群的金融服务质效。
近日，山东、辽宁、河北、甘肃、吉林等多地三四线城市传来房贷利率下调的消息。其中，部分银行降幅达60个基点，首套房利率低至4.6%，与当前5年期以上贷款市场报价利率（LPR）持平，非首套房利率低至5.2%。据悉，目前全国已有100多个城市的银行自主下调了房贷利率。在积极减轻购房者房贷负担、提振市场需求的同时，包括五大行在内的多家银行还允许部分因疫情影响还款的借款人延期还房贷，并且延期期间内不催收、不影响征信。
4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》（以下简称《通知》），对于受疫情影响人员延期还款、因城施策实施好差别化住房信贷政策等提出具体要求。4月19日，人民银行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会，再提“因城施策落实好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求”，为市场吃下一颗“定心丸”。
一揽子金融措施加力稳楼市、稳预期。中指研究院指出，从行业发展来看，购房需求并未消失，但短期需求端存在观望情绪，随着下调房贷利率、延期还款等措施逐步落地，购房者预期和置业信心有望企稳并释放购房需求，将对房地产行业产生实质性利好。
多地银行自主下调房贷利率
牡丹江市首套房贷款利率最低4.6%，非首套房贷款利率低至5.2%；山东潍坊、济宁等城市首套房贷款利率普遍降至5%左右，非首套房贷款利率也降至5.2%；河北唐山、秦皇岛等地首套房贷款利率可低于5%……近期，银行下调房贷利率的消息不断，多地首套房贷利率再现“4”打头。
根据贝壳研究院监测的103个重点城市数据，3月份，主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较去年12月份累计回调30个、31个基点，其中，3月份环比回落13个、15个基点，为2019年以来月度最大降幅。
针对银行下调房贷利率现象，人民银行金融市场司司长邹澜近日在新闻发布会上表示，3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个至60个基点不等。此外，部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内下调了本城市首付比例下限和利率下限，这是各地政府、银行根据市场形势和自身经营策略做出的差别化、市场化调整，适应了房地产市场区域差异的特征。
从下调房贷利率的地区来看，多集中在三四线城市，其背景是疫情之下房地产市场承压。专家认为，今年以来，房地产行业下行压力加大，尤其是三四线城市市场成交量低迷，购房者信心不足，因而三四线城市房贷利率降幅也更为明显。随着各项措施落地见效，将促进购房者信心恢复，逐步带动市场成交企稳。
近日来，在保持调控定力的基础上，政策层面再度释放积极信号。《通知》指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。
对此，上海市房地产科学研究院房地产经济研究所所长江莉在接受《金融时报》记者采访时表示，多地银行根据市场变化和自身经营情况自主下调房贷利率，正是落实“因城施策实施好差别化住房信贷政策”的具体体现。在“房住不炒”定位下，住房的基本属性是居住，房贷是为满足居住属性所支付的成本。疫情防控期间，部分居民收入受到影响，通过下调房贷利率，将纾困政策落到实处，有助于减轻购房者负担，满足购房者住有所居的需求。
国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真对《金融时报》记者表示，银行下调房贷利率是基于经营策略、客户风险状况，并结合利率定价自律机制等综合考量所做出的市场化调整，既有助于稳定市场预期，也有利于满足人民群众合理的住房需求。预计房贷利率下调将减轻购房者还贷负担，激活购房需求，促进市场成交回升。
值得一提的是，房贷放款也在提速。与去年下半年房贷放款时限普遍延长至3个月相比，目前购房者“等贷”现象大大减少。据贝壳研究院统计，3月份，103个城市平均放款周期在1个月左右。目前，近五成城市放款周期不足1个月，19个城市放款周期小于20天。
灵活合理调整还款计划
疫情发生以来，部分居民收入受到短期影响，存在推迟偿还月供、重新安排还款计划的需求。基于此，部分银行及时出台纾困措施，允许符合条件的借款人延期还款。据报道，工行、农行、中行、建行、交行等对受疫情影响的个人住房贷款客户，可提供包括延后还款时间、延长贷款期限、调整账单计划等在内的服务支持。
实际上，延期还房贷等安排并非新政策，在疫情发生初期已有先例。2020年疫情发生之初，人民银行等五部门联合印发通知，明确对于受疫情影响的四类人群，金融机构要灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限，对因疫情影响未能及时还款的可不作逾期记录报送；银保监会发布通知，明确对受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。
银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞近日在国新办新闻发布会上表示，2020年以来，银行机构通过延后还款期限、调整还款计划以及对符合条件的客户不催收、不报征信、不纳入黑名单等措施，为受疫情影响客户纾困解难。其中，建设银行累计为100万客户延后按揭贷款还款期限，金额约4330亿元；农业银行办理按揭贷款延期140万笔，金额4658亿元。
围绕个人住房贷款延后还款等诉求，《通知》作出具体安排：对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构要及时优化信贷政策，区分还款能力和还款意愿，区分受疫情影响的短期还款能力和中长期还款能力，对其存续个人住房等贷款，灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式调整还款计划予以支持。
“这是针对受困人群的实质性纾困措施，有利于稳定当前市场预期。”蔡真表示，政策并非“一刀切”，而是视借款人的还款能力、还款意愿等情况合理安排，既能将延期还款政策落到实处，又避免了对银行资产质量产生明显影响。
据了解，疫情发生初期，大型银行个人住房贷款不良率一度由0.29%升至0.37%；延期还款政策实施后，贷款质量总体保持稳定；伴随疫情缓解，居民收入恢复，贷款偿还很快恢复正常，到2020年末不良率降至0.29%。
江莉表示，从目前银行出台的延期还款措施来看，不同银行因地制宜，对适用的客户范围、延期期限和还款调整方式等作了差异化规定，使得纾困措施更有力度和针对性。
此外，邹澜还表示，受疫情等多种因素影响，部分已售住宅项目缓建停工、延期交房，人民银行也将会同相关部门按照市场化、法治化原则，指导银行综合项目实际、借款人意愿等，依法依规妥善协商处理，切实维护购房人合法权益。