近期召开的中央经济工作会议对于房地产市场着墨颇多。在“有效防范化解重大经济金融风险”部分，会议提出要确保房地产市场平稳发展，同时也对“保交楼、保民生、保稳定”“满足行业合理融资需求”“有效防范化解优质头部房企风险”等作出了强调。同时，会议还提出“支持刚性和改善性住房需求”“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。
房地产业是我国国民经济支柱产业之一，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。近几年，房地产业占国内生产总值的比重大约是7%左右，加上建筑业等相关产业占比达到14%左右，土地出让收入和房地产相关的税收占地方综合财力的近一半，房地产类贷款占全部贷款余额的近40%，房产占城镇居民家庭资产的近六成。
毫无疑问，“稳”是2023年房地产市场的关键词。东方金诚首席宏观分析师王青表示，从会议要求“确保房地产市场平稳发展”来看，预计2023年政策面将重点引导房地产行业尽快实现软着陆，带动商品房销量、房地产投资以及土地市场先后企稳回暖。
防范化解房地产市场风险是重中之重
“房地产业链条长、涉及面广，对经济而言，既是动力源，也是风险源。”中央财经委员会办公室分管日常工作副主任韩文秀日前在“2022—2023中国经济年会”上表示，防范化解房地产市场风险是重中之重。
房地产市场低迷是2021年下半年以来经济下行压力的一条主线。面对房地产市场的下行压力，今年以来，金融支持“稳地产”的力度持续升级。从年初保障性租赁住房有关贷款政策调整、年中开发性政策性银行设立专项借款“保交楼”，到贷款市场报价利率（LPR）下行、各地降低首付比和房贷利率，政策面从供给端和需求端同时发力，力保楼市平稳。11月份以来，以人民银行、银保监会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》为代表，政策面稳房地产力度持续加码，信贷融资、债券融资、股权融资“三支箭”政策保障房地产企业的合理融资需求，大幅提振市场各方的信心。
然而，在居民购房意愿偏低、疫情冲击等因素影响下，以上政策见效、市场企稳仍需要时间。从11月份数据看，11月份单月，全国商品房销售面积和金额同比降幅超三成，降幅较10月份分别扩大10个和8.5个百分点，11月份单月房地产开发投资额同比下降19.9％，新开工面积同比下降超50％。植信投资研究院资深研究员马泓认为，尽管近期房地产市场下行压力未完全缓解，但在“保交楼”等相关政策的积极推动下，房企资金状况边际改善，房屋竣工及施工进程有所加快，房地产投资已具备了在明年逐渐止跌企稳的条件。
本次会议在提出“三保”的同时，还强调满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。此外，“支持刚性和改善性住房需求”也是政策关注的重点。房地产业是我国国民经济支柱产业之一，住房更是居民的消费。“支持刚性和改善性住房需求”也与会议反复强调的“扩大内需”相一致。
“展望未来，政策支持空间依然较大，除了有效落实以‘三支箭’为代表的房企金融支持政策、强化‘保交楼’等供给端支持外，后期政策工具箱在放宽购房条件、降低首付比例、下调居民房贷利率方面还有较大空间。”王青认为，这是推动楼市企稳回暖的关键所在，也是明年上半年稳增长、防风险的一个主要发力点，具有较强的紧迫性。王青预计，2023年年中前后，房地产市场有望出现趋势性回暖，将结束约两年的行业下行周期。一方面，这是对本次会议要求的“要有效防范化解重大经济金融风险，守住不发生系统性风险的底线”的具体落实，另一方面，也会从根本上改善明年下半年的经济增长动能。
探索新发展模式推动房地产行业健康发展
“尽管房地产市场短期运行遇到了一些困难，但随着新型城镇化建设的推进，未来国内房地产市场仍然有很大的发展空间。”马泓表示。12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国—欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时表示：“未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。”
中央财办有关负责人近日表示，下一步，要立足我国巨大需求空间支撑，持续优化需求侧管理，加大对刚需和改善性住房需求的金融支持力度。中期要研究促进房地产业健康发展的治本之策，改革完善房地产相关土地、财税、金融等基础性制度，多渠道增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，推动房地产企业转型发展，有序构建房地产健康发展新模式。
12月14日，中共中央、国务院印发的《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》在住房方面提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给等。
马泓表示，长期来看，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立和完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。仲量联行大中华区首席经济学家庞溟认为，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，应在坚持“房住不炒”定位与稳地价、稳房价、稳预期目标前提下，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制。既要立足当下，缓解行业当期压力，又要放眼长远，以有效措施稳定预期、提振信心，培育行业未来健康发展的根基。