“年终奖发了，本来兴冲冲地准备提前还些房贷，结果发现需要提前预约，而且还要提前好久，春节前都还不了了。”前年在北京购房的小周告诉《金融时报》记者。
从去年以来，5年期以上LPR从4.65%下调到4.3%，下调了35个基点。不少和小周一样选择锚定5年期LPR存量个人商业住房贷款的购房者，也享受到了相应的商业住房贷款利率下调的红利。
在房贷利率下调的大势下，仍然有不少购房者选择在今年春节前提前还贷。《金融时报》记者在采访和调查中发现，不少银行悄然提高了提前还贷门槛：或是需提前预约，或是还款额度受限，或是限制还款名额，或是需要收取违约金等。
那么，众多购房者选择提前还贷的原因何在？为何各地多家银行会提高提前还贷的门槛？在当前市场环境和政策导向下，提前还贷是不是明智之举？购房者可以采取哪些措施来保护自己的合法权益？
提前还贷门槛提高
“我之前提前还过几次房贷，一开始是去银行网点，后来线上预约也很方便，基本上可以随时约随时还。谁知道这次会这么麻烦。”小周说。
“线上约不了，线下去问也被告知额度满了。”来自上海的王女士也无法提前还贷。
“预约不了就不能线上还款了，线下能否还款以及具体的还款额度需要向您的贷款网点咨询。”某国有大行客服人员告诉《金融时报》记者。
即使预约了提前还款的购房者，也感觉到预约的不便。“我会定期提前还贷，上月我就约了在春节前还款。不过，当时的时间选择就比较少，后续想提高还款额度也不行。”云南的李先生表示。
事实上，自2022年下半年开始，多家银行提前还贷的门槛就在提高，有的银行将线上还款规则改为一年只能还4次，且预约间隔不少于60天；有的银行以业务系统升级为由，阶段性地暂停了线上还款；甚至有银行发布了暂停提前还贷业务的通知，不过后来迫于舆论压力撤回通知。
而为了应对春节前夕的提前还贷高峰期，部分银行关闭了手机银行APP线上还款功能，提高了最低还款额度和违约金，线下还款还需排队等。
“上级行下达了房贷还款总额的要求，加上有提前还款需求的客户较多，额度很快就用完了。”某银行相关人士透露说。
“对于银行而言，房贷是最优质的资产之一。通过存款利率和理财产品来募资较低成本的资金，然后来做房贷业务，是银行很重要的盈利渠道。如果大家提前还贷，那么这个业务逻辑就行不通了，银行肯定不愿意。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《金融时报》记者。
房贷利率下行仍难阻提前还贷意愿
房贷利率正进入下行周期。在5年期以上LPR下调至4.3%后，今年1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。其中，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
不过，这样的趋势并未改变购房者的提前还贷意愿。“当时合同里LPR基础上的加点是不会变的，下调的部分还是有限，我现在的利率还有4.89%呢。”小周说出了大多数存量个人商业住房贷款购房者的心声。
从人民银行2022年四季度城镇储户问卷调查来看，倾向于“更多消费”的居民占23.3%，比上季度下降0.2个百分点；倾向于“更多储蓄”的居民占51.4%，比上季度上升1.0个百分点；倾向于“更多投资”的居民占25.3%，比上季度下降0.8个百分点。
“一方面，居民住房消费需求不振，新增住房贷款申请量显著下降；另一方面，部分居民提前偿还住房贷款，减轻利息支出压力。因此，商业银行住房贷款难以稳步增长，部分银行采取收取违约金、补偿金等形式增加提前还款成本；部分银行以提前预约、长时间轮候等手段，试图降低或推迟提前还款压力。”在采访中，招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼对《金融时报》记者表示。
与此同时，理财风险收益状况的不理想也是不少购房者选择提前还贷的重要原因。“现在买理财产品利率低，保本增值难啊。”王女士说，“想来想去，还是提前还贷吧。”
在理财产品净值化运行的当下，理财产品收益下滑、波动增加，让不少消费者避而远之。普益标准最新监测数据显示，2022年12月，全市场共新发了2468款理财产品，其中288款为开放式产品，其平均业绩比较基准为3.92%；2180款为封闭式产品，其平均业绩比较基准为3.83%。
“现在大家对房价的预期已经改变了，房价预期甚至出现下跌。同时，整个理财收益明显开始往下走，而理财产品破净后出现亏损的情况也很普遍，同时存款利率也在下行，在理财存款收益低于房贷利率负债的情况下，提前还贷就是一个很好的选择。”李宇嘉表示。
购房者应理性选择是否提前还贷
“从法律上来讲，提前还款是对借款合同中贷款期限、贷款金额的变更，的确需要借款人与银行协商一致。但近年来，国家和金融管理部门多次要求银行加大对实体经济支持力度，采取切实措施为企业和个人纾困解难，降低实体经济综合融资成本和个人消费信贷负担。”董希淼表示。
在董希淼看来，商业银行应立足长远，提升服务，通过线上线下结合等方式，为客户提前还贷提供便利，更好地改善客户体验。“此前，有银行还发布通知，对提前还款收取较高比例的‘违约金’，这有违为实体经济纾困解难的要求。呼吁收取提前还贷‘违约金’的银行，要提高站位，要提高认识，在服务实体经济、服务普罗大众等方面展现出商业银行的应有作为和担当。”
不过，并不是所有的购房者都需要提前还贷。“扎堆提前还款并不可取。判断是否需要提前偿还个人贷款最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则可考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。当然，还需要为自己生活、养老及日常支出留足资金。就目前的情况看，贷款利率有下行的趋势，提前偿还贷款需要慎重考虑。”董希淼说。
“从还款方式看，一般来说等额本金这种还款方式一开始的本金多、利息少，相比来说提前还款会更划算，而等额本息这种还款方式开始的时候还的利息多、本金少，如果等额本息还款已经还了一半，其实可以不考虑提前还款。另外，如果是公积金贷款，由于利率显著低于市场上一般贷款的利率，也可以不用考虑提前还款。”董希淼表示。
“购房者要及时掌握自己贷款行的政策变化，做好规划，提前进行预约。多数购房者选择的是等额本息还款方式，在还款前期还的利息较多，如果已经提前还款多年，那么就已经偿还了大部分利息，这样就不适合提前还款了。”李宇嘉建议。