房地产业链条长、涉及面广，是国民经济的支柱产业。房地产市场一头牵动着经济增长，另一头关系着民生福祉，其平稳发展至关重要。
2022年，我国出台多项金融支持措施，支持刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼稳民生工作。今年的《政府工作报告》明确提出，2023年的重点工作之一是有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，加快推进老旧小区和危旧房改造。
近一段时间，随着前期稳经济大盘、稳地产政策效果持续显现，各方信心加快恢复，房地产市场出现积极变化，交易活跃度有所上升，多项指标与去年四季度相比出现边际好转。受访专家认为， 2023年，继续支持房地产供需两端协同平稳发展，仍是稳经济大盘的重点工作。从中长期来看，要建立房地产长效机制，通过改革推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
政策成效初显 市场信心提振
2022年以来，金融支持稳地产措施密集出台。在供给端，以“金融16条”为代表，信贷融资、债券融资、股权融资“三支箭”政策组合协同发力，保障房地产企业的合理融资需求；在需求端，因城施策实施好差别化住房信贷政策，持续引导实际利率和首付比例下行，支持个人住房贷款合理需求。
随着系列政策落地见效，当前，房地产市场出现企稳回升迹象。一季度，房企信贷数据明显向好，房地产开发贷款累计新增约5700亿元。在供给端，全国房地产开发投资降幅大幅收窄，房企融资情况有所好转；在需求端，住房消费逐步恢复，商品房销售面积3月份同比增速转正，重回正增长通道。
“全方位的政策落地，在短期内有效提升了市场信心，为实现房地产市场的平稳发展奠定了良好基础。”上海金融与发展实验室主任曾刚对《金融时报》记者表示。2022年下半年以来，政策层面从供需两端精准发力，多措并举，取得了初步成效。从供给端来看，优质房地产企业的融资环境显著改善，市场信心明显提升，核心企业的流动性压力以及行业整体风险得到了有效控制；从需求端来看，伴随全国多地因城施策优化房地产行业调控政策，市场预期开始趋于平稳，加上银行对合理购房需求的信贷支持力度提升，预计需求后续有望稳步回升。
“当前，稳地产效果显现。总体来看，老百姓的信心回来了，但购买力恢复还需要一个过程。”易居研究院研究总监严跃进对《金融时报》记者表示，2023年，推动房地产市场企稳回升要两手抓，一方面要巩固既有政策，激活合理住房消费需求；另一方面，部分城市要适当关注房地产市场近期存在的升温现象。
人民银行货币政策司司长邹澜在近日举行的一季度金融统计数据新闻发布会上表示，对楼市要“既管冷又管热”，既支持房地产市场面临较大困难的城市用足用好政策工具箱，又要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策，恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。
申万宏源证券高级宏观分析师屠强分析称，当前房地产销售正在温和恢复，尤其在需求侧方面，需要各个城市因地制宜，创新推出具体措施提振住房消费，例如人才引进、房票安置等。
风险加速出清 从供需两端稳预期
去年以来，金融管理部门推出“金融16条”，全面落实改善优质房企资产负债表计划，保持了房地产市场融资的平稳有序。同时，推出3500亿元保交楼专项借款，设立了2000亿元保交楼贷款支持计划、1000亿元租赁住房贷款支持计划；指导金融机构推动行业重组并购，加快了风险的市场化出清。
“在保市场主体方面，前期政策成效较为显著。”曾刚表示，当前优质房地产企业的流动性风险已经大幅下降，为整个房地产市场的平稳转换奠定了良好基础。下一步，各类金融机构应充分发挥自身的优势，协同合作，通过债务注资、并购与破产重组、资产转换等模式，探索风险化解的多元化途径。
稳预期是稳定房地产的关键。保交楼工作的顺利推进，能够有效稳定居民的预期和信心。“总的来说，防范风险工作前期成效明显，有助于支持房地产企业健康发展。”严跃进表示，当前，仍要关注保交楼和房企债务问题，确保各地继续完成竣工指标。此外，还需对违规贷款资金入市等新的风险问题加以防范。
“在实现‘保主体’目标之后，政策层面针对房地产需求端的支持仍不可或缺。”曾刚表示，终端需求的企稳回升，是恢复房地产企业“自我造血”能力，实现房地产行业稳定发展的根本。除“因城施策”的各项政策外，在金融机构层面，银行应继续增强对刚性和改善性住房需求支持力度，为房地产市场需求端的回暖创造更为良好的外部条件。
从1至3月份数据来看，房地产市场出现了一些企稳迹象，但同时分化仍然比较明显。曾刚表示，这说明目前政策已经取得初步成效，还需要进一步夯实，特别是在保交楼方面。另外，随着经营部门信心企稳，各地需要叠加一些利率优惠等购房优惠政策落地来逐步推动需求端平稳复苏。
聚焦平稳过渡 构建租售并举的新发展模式
今年《政府工作报告》提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，“因城施策”促进房地产市场健康发展。中央经济工作会议提出，要消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
“要加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度。”仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示，构建房地产新发展模式，应大力发展长租房市场，推进保障性住房建设。既立足当下，又放眼长远，将增信心、稳预期、防风险结合起来，培育行业未来健康发展的根基。
严跃进提出，构建新发展模式可以从两个层面理解，一方面，要降低高杠杆高负债，促进住房租赁发展；另一方面，要积极关注新业态和新变化以及以新市民为代表的居民住房消费新需求，积极发展租购并举的新模式，实现过渡期平稳转型。
为支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展，2月24日，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，围绕住房租赁供给侧结构性改革方向提出了17条具体措施，以商业可持续为基本前提，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，成为金融支持住房租赁市场发展重要一步。
“所谓长效机制与新发展模式，实际上就是建立租售并举的新格局。”曾刚表示，下一步，一方面需要在商品房方面稳信心，通过后续政策进一步促进合理的房地产需求；另一方面，要加大租赁住房的支持以及投资力度，逐步推动完善相关机制，有效促进住房租赁市场发展，形成租售并举的新格局，构建满足“住有所居”且价格供给合理的房地产市场，确保整个房地产行业都能实现平稳转换。