房贷利率怎么走？这个问题一直为市场各方高度关注。
近两个月来，随着前期稳经济大盘和促进房地产市场健康发展等一系列政策效果逐步显现，一些城市的房价出现积极变化和边际好转，引发了对房贷利率政策是否会转向的讨论。一些观点认为，随着部分城市房价出现同比或者环比上涨，已经不符合“冷”的标准，这些城市可能需要上调首套房贷利率下限，当地首套房贷利率将重新上调20个至30个基点，回归到全国统一的首套房贷利率政策。
对此，《金融时报》记者采访了多位业内人士。“这是对政策的误读。”一位资深业内人士表示，前期推出的首套房贷利率政策动态调整机制“既管冷又管热”，政策具有一定的稳定性，绝不会半途而废。“担心首套房贷利率会很快回升是没有必要的。”该业内人士强调。
96个城市符合放宽首套房贷利率下限标准
2022年12月30日，人民银行、原银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，允许城市政府双向动态灵活调整首套房贷利率政策。根据该规定，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。新建商品住宅销售价格环比和同比连续三个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
这套政策“既管冷又管热”。其中，“管冷”是指允许房地产市场出现偏冷趋势的城市，适当放宽首套房贷利率下限。而“管热”是指房地产市场出现明显上涨趋势的城市，要恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。具体来看，“冷”或“热”的标准是指当地城市新建商品住房价格同比、环比连续三个月下跌或上涨。
值得注意的是，这里所说的调整是指可以调整首套房贷利率下限。一位从事相关业务的银行人士提醒，实际上，在具体制定房贷利率方面，不同城市、不同银行都有差异化的政策。
对此，人民银行也作过详细解释。《金融时报》记者梳理发现，《2022年第三季度中国货币政策执行报告》详细解释了我国商业性个人住房贷款利率采用“三层定价机制”：一是全国层面，人民银行、原银保监会确定全国层面的贷款利率政策下限；二是地方层面，各城市政府在全国层面的政策底线基础上，按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限；三是商业银行层面，商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素，与借款人协商确定具体利率水平。
目前，全国层面的首套住房商业性个人住房贷款利率下限为贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，第二套住房商业性个人住房贷款利率下限为LPR加60个基点。
据统计，截至2023年3月末，根据首套房贷利率政策动态调整机制，符合“冷”的标准，即可以放宽首套房贷利率下限的城市有96个。其中，83个城市下调了首套房贷利率下限，较全国的下限要求低10个至40个基点；12个城市取消了首套房贷利率下限。
具有“时效性”，也是首套房贷利率政策动态调整机制的一大特点。观察历史数据可以发现，如果一个城市的房价达到“冷”或“热”的标准，往往意味着当地房地产市场出现了趋势性下跌或上涨的苗头，以此作为是否可以放宽首套房贷利率下限，或者必须退出支持政策的条件，是有前瞻性和时效性的。例如，2015年10月，太原房价达到“热”的标准后，开始出现持续上涨，一直持续到2020年；2020年9月转“冷”后，太原房价又开始持续下跌。杭州、宁波、长沙、成都等城市也都符合上述规律。
此外，对于市场而言，首套房贷利率政策动态调整机制的规则是明确的，因此政策也具有很强的可预期性，能够有效引导市场预期，切实支持刚性住房需求。中指研究院市场研究总监陈文静在接受《金融时报》记者采访时表示，2023年以来，全国已有超40个城市调整首套房贷利率下限至4%以下。整体来看，降低首套房贷利率下限有利于降低购房者置业成本，对于促进和释放购房需求产生了一定积极作用。
动态调整机制具有“稳定性”不必担忧政策过快调整
不过，基于2023年一季度楼市出现了“小阳春”，不少人担心原本已经下调或取消首套房贷利率下限的城市会出现政策转向。
实际上，按照首套房贷利率政策动态调整机制规定，从“冷”到“热”很难出现骤变，政策具有较强的稳定性。历史数据显示，一个城市的房地产市场从“冷”转“热”，一般需要较长时间，不必担心政策变化太快。例如，武汉和济宁在2022年三季度出现了“冷”的情况，而之前出现“热”的情况分别在2015年四季度和2017年一季度，“冷”“热”交替的时间分别为27个季度和22个季度。
“近两个月部分城市房价出现同比或环比上涨，不再符合‘冷’的标准，但尚未变‘热’，对于这种‘不冷不热’的城市，并不需要调整政策。”业内专家告诉记者。
陈文静表示，下一个评估期将在6月底启动，届时各地将根据2023年3月至5月的新房价格变化决定是否调整首套房贷利率下限。整体来看，市场调整压力大的城市下调房贷利率的预期仍在，此前已经下调房贷利率下限的城市也存在进一步下调的空间。据陈文静分析，4月，在70个大中城市中，新房价格环比下跌的城市数量较少，房价整体呈现企稳态势。但5月以来，随着前期积压需求释放后，购房需求动能减弱，基本面较弱城市的市场调整压力增加，短期来看，这部分城市房价仍有下跌预期。当前房地产市场稳定至关重要，购房者置业预期和信心尚不稳固，支撑性政策并没有进入退出阶段。
“总体来看，首套房贷利率政策动态调整机制具有良好的稳定性、时效性和可预期性，是一项既利当前又管长远的政策机制。”一位业内人士表示。
当然，除了房地产利率政策之外，受访专家也表示，促进房地产市场健康发展还需叠加供需两端政策支持。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《金融时报》记者表示，要关注新市民、年轻人的需求，通过稳定居民就业、稳定预期等方式让这类购房群体能够有意愿、有能力购房。此外，要在交易环节等落实好已有政策，包括落地带押过户政策、降低中介费用等。
陈文静表示，稳定购房者置业信心和预期至关重要。短期来看，要继续落实前期已出台的保交楼、加大“三支箭”支持房企融资等政策，同时探索降低房屋交易税费等。中长期来看，仍需探索新的发展模式，租赁市场发展、盘活存量等相关政策仍有发挥空间。