“不折不扣落实党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展、有效防范化解地方债务风险等部署。坚持股债联动，继续保持房企资本市场融资渠道稳定。”近日，证监会召开2023年系统年中工作座谈会时围绕“坚决守牢风险底线”这一重点工作，提出上述发力方向。
“房地产、地方债不仅是防范风险的重点领域所在，同时关系到扩大内需与提振信心，是推动经济运行持续好转的关键拉动力。”业内专家普遍认为，此次证监会在年中座谈会上的表态，是对中央政治局会议提出的适时调整优化房地产政策、制定实施一揽子化债方案等的落实。同时，证监会还提出，加快推动消费基础设施等新类型公募REITs项目落地。展望下半年，锚定增强经济向好的内生动力、改善市场预期、促进风险隐患持续化解等重要目标，进一步优化并落实房地产融资系列存量措施值得期待。
加强股债融资支持力度
7月20日，招商蛇口新增发的6.02亿股份正式上市，总股本增至83.41亿股，自去年证监会发布支持房地产平稳健康发展相关政策以来，“第三支箭”首单尘埃落定。
与此同时，保利发展、大名城、中交地产、福星股份、陆家嘴5家上市房企定增申请均已获证监会同意注册批复，将步入发行募资阶段；另有三湘印象、西藏城投、外高桥、中南建设、万科A、华发股份、荣盛发展、京能置业8家房企定增申请已获交易所受理，正处于问询环节；还有9家房企再融资方案进度处于董事会或股东大会通过阶段。
《金融时报》记者根据Wind数据统计，房企股权融资“松绑”9个多月以来，除尚未确定募资额的金科股份外，其余在定增事项上取得实质性进展的22家上市房企拟募资总额仅约900亿元。
在中指研究院企业研究总监刘水看来，当前，房地产市场仍处在修复进程中，从中长期来看，新房增量市场空间有限，房企需向新发展模式转型，行业处在新旧发展模式的转换期，因此，投资人对房地产行业存在较多顾虑，定增计划能否募资成功仍是未知数。
值得一提的是，近日，招商蛇口还完成了2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期），发行规模50亿元，全部用于偿还有息负债。不过，像招商蛇口这样“股债双收”的房企并非多数，不少弱资质房企融资压力并未得到明显缓解。
中诚信国际研究院执行院长袁海霞表示，在“三支箭”“金融16条”等政策支持下，房企发债、股权融资出现积极进展，但部分房企融资存在压力。据东方金诚统计，2023年上半年，境内地产债发行规模为2064.2亿元，较上年同期下降0.6%，整体仍处于明显偏低水平，且受到期规模较大影响，各月净融资额均落入负值区间，上半年地产债整体净融资额为-550.1亿元，去年同期为188.8亿元。今年上半年，债券市场新增违约主体4家，全部为去年进行过展期的民营房企或外资房企。
与此同时，融资承压也进一步制约着房企拿地及开工意愿。中诚信国际数据显示，1月至6月，房地产开发资金来源同比下降9.8%，其中，自筹资金同比跌幅进一步扩大至23.4%，国内贷款跌幅扩大至11.1%。
“应进一步加大金融支持力度，推动资本市场房地产企业的融资功能和再融资功能有效恢复。”在袁海霞看来，对于出险房企及项目，可通过引入资产管理公司（AMC）等具有不良资产处置经验的专业机构，采用收并购、破产重组、资产证券化等手段，推动盘活优质资产、提升违约债券处置效率；鼓励优质房企通过兼并重组等方式加强出险房企存量项目优化整合。
政策优化力度有望加大
“短期内融资支持政策或能改善主体流动性紧张情况，但长期仍需落实到销售基本面的修复上。”中信证券首席经济学家明明表示。
在年初积压需求释放过后，二季度以来，地产销售转冷，修复趋势明显走弱。国家统计局数据显示，2023年1月至6月，全国商品房销售面积同比下降5.3%，其中，6月份销售面积同比大幅下降28.1%。据浙商证券统计，截至7月29日，30大中城市7月成交面积881万平方米，同比下降28.4%，环比下降25.6%，市场活跃度仍维持在低位。
“信心不足、市场预期偏弱，是行业修复不及预期的核心原因。”袁海霞认为，短期内应围绕稳预期、稳房价、稳地产出台一系列积极举措，特别是核心一二线城市地产政策有望进一步优化；中长期建议从完善住房供给体系、优化土地供应模式、创新房企投融资机制等方面，妥善引导房地产行业转型。
就当前来看，业内专家普遍认为，在当前房地产市场景气度仍偏低的情况下，政策优化力度有望加大。近日，住房和城乡建设部部长倪虹在企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
加快新增专项债发行使用节奏
今年6月，地方政府债券发行规模为8302.28亿元，较上月增长748.74亿元，其中，当月新增专项债发行规模4038.05亿元，环比增长1283.48亿元。
“在经历了第一季度发力、第二季度放缓之后，新增专项债发行将在第三季度加快节奏。”远东资信研究员冯祖涵表示，截至7月12日，共有22个地方披露了三季度地方债发行计划，合计计划发行18447亿元，其中，新增专项债拟发行8897亿元。
明明表示，目前地方债发行进度仍留有较大空间，在稳增长压力加大、政府性基金收入承压的情况下，地方债早发行、早使用将对财政以及经济都提供支持，预计三季度政府债发行将迎来阶段性的小高峰。
从投向来看，冯祖涵认为，可以期待专项债券投向领域和用作项目资本金范围的进一步扩大。此外，在地方政府化债方面，可以期待特殊再融资债券重启发行，帮助化解隐性存量债务，同时，为遏制隐性债务增量，地方政府或将加强融资平台公司治理，打破刚性兑付预期。
在袁海霞看来，负债端不应仅考虑政府债务规模，还需关注当前债券资金投向领域多元化及不同区域资金使用效率。目前债务资金的使用效率还存在进一步提升的空间。专项债资金使用不足、闲置挪用等问题仍存在，未来还需进一步加强专项债“借用管还”管理，如切实做好高质量项目储备，使发行债券形成的债务资金能够切实转化为有一定现金流的资产，尽量避免不良资产或坏账的形成，推动“债务—资产”高效转化。
防范化解地方债务风险仍是重点
此次中央政治局会议提出“要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案”，化债工作的推进已“箭在弦上”。
“当前我国面临的地方债务风险中，显性债务风险总体可控，但付息压力增加，需要重点关注的是结构性和区域性风险。”袁海霞表示，一是地方债务结构与政府财力存在错配，影响财政支出效率及债务在中长期内的可持续性；二是成本与收益、现金流与期限错配，导致地方“债务—资产”转化不足；三是区域风险分化加剧。
在明明看来，由点及面推动降低核心成本、存量债务展期、适度债务置换甚至个别债务重组将是大势所趋。落实到具体措施，发行特殊再融资债券或使地方政府与国有企业以及以银行为代表的金融机构协商化债的推进更具效率。
国金证券首席经济学家赵伟提出，特殊再融资债券偿还地方债本金及置换债务、置换“隐债”等，或可化解部分地区再融资难的燃眉之急。