题：《谢亚轩等：房贷收紧，未来市场流动性将如何演化？》
作者 谢亚轩(招商证券(600999,股吧)首席宏观分析师) 马瑞超(招商证券宏观)
近期，部分一线城市房地产个人按揭贷款市场遇冷，有关“银行加息”“银行停贷”的消息成为各方关注的焦点。与此同时，一线城市房价出现“抬头”之势。对此，国家与地方政府紧急出台政策应对，严控一线城市房价上升势头。
2021年1月21日，上海住建委等八部门出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，推出10项措施严控资金违规流入房市；深圳也在一周内连发“三道金牌”，强调进一步加强商品房购房资格审查和管理。1月27日，住建部副部长带队赴沪、深两地，调研督导房地产市场情况。
事实上，针对2020年10月以来房地产价格的异动，相关部门已于2020年12月末出台政策调控银行房地产贷款行为。但近一个月后，房地产市场却出现了“冰火两重天”的现象，这反映了什么？未来市场流动性将如何演化？流动性调控又将产生怎样的变化？本文从信用创造的视角入手，分析房地产金融新政对市场流动性产生的长远影响。
2020年12月31日，央行和银保监会联合推出《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度》(以下简称：《新政》)。《新政》结合银行性质与地区差异，设置了“房地产贷款占比”与“个人住房贷款占比”两项指标上限，分类分档约束了银行房地产贷款行为。
作为银行的优质资产，房地产贷款(尤其是个人按揭贷款)一直受到银行贷款业务的青睐。2016年，房地产新增贷款规模占银行全部新增贷款的45%，之后在调控政策的影响下，逐渐回落到24%(2020年前三季度)。截至2020年三季度末，房地产贷款余额占银行各项贷款余额的29%，其中个人购房贷款余额占各项贷款余额的比重高达20%，五年间两项指标分别提高7个百分点和5个百分点。
《新政》瞄准银行房地产贷款增速与占比居高不下的痛点，对全国银行业金融机构进行了分类定档管理，要求不同类型的银行要满足不同指标上限的管理限制。由于银行处于市场流动性创造这一特殊地位，《新政》在调控银行信贷结构、防止信贷资金向房地产领域过度集中的同时，将对市场流动性供应产生深远影响。
短期来看，银行“稳分子、提分母”的应对策略，使个人按揭贷款利率与票据市场利率迅速走高。
《新政》设置的指标上限，对少数银行的房地产贷款业务产生了约束。基于2020年上半年数据测算，全国十余家银行的房地产贷款考核指标偏离了《新政》的上限要求。其中，招商银行(600036,股吧)、兴业银行(601166,股吧)、浦发银行(600000,股吧)等股份制银行与杭州银行、成都银行等地方法人银行的“房地产贷款占比”偏离了《新政》监管要求，面临调降压力；建设银行(601939,股吧)、招商银行、成都银行等银行的“个人住房贷款占比”偏离了《新政》监管要求，面临调降压力。
根据监管考核安排，指标偏离考核上限的商业银行短期内面临降低指标的压力。《新政》规定，银行房地产贷款考核指标超出管理上限2个百分点之内的，要在2年内压降指标，并在2021年1月内将调整方案报送监管机构。因此，指标偏离考核上限的银行需在短期内，围绕房地产贷款占比等两项指标，出台应对方案，在1月底前将方案上报监管。
根据《新政》公布的指标公式，压降偏高的考核指标无非采取两种方式：一是减少房地产贷款与个人住房贷款余额，通过降低分子项来压降考核指标，使其达标；二是增加人民币各项贷款余额，通过提高分母项来压降考核指标。综合考虑，短期内“稳住分子项、扩大分母项”是未达标银行压降考核指标占比的有效方案。
一方面，银行会避免近期房地产贷款与个人住房贷款余额进一步增多，通过稳住分子项来为压降考核指标争取空间。如上所述，房地产贷款与个人住房贷款都是银行的优质资产，减少或替换这两类贷款意味着银行将面临利差收入的减少或贷款风险的扩大，这为银行所不愿。另一方面，银行提前收回房地产贷款与个人住房贷款将会面临商业违约风险，执行难度和违约成本可想而知。因此，银行会竭力稳住“房地产贷款余额”与“个人住房贷款余额”，防止其进一步扩大，为压降指标赢得空间。其结果是近期个人按揭贷款市场资金面的紧张，以及银行个人按揭贷款“惜贷”现象的产生。
另一方面，银行将主要通过增加票据业务的方式来扩大分母项，有效压降考核指标。正如我们在《2021年政策组合初露端倪——一图一观点》(2021年第1期)中的预测，银行短期内压降指标、完成考核的最有效方式是通过增加“人民币各项贷款余额”来调高分母项，而“人民币各项贷款”指标中最容易增加的则是票据融资。近期，转贴现利率的快速上扬验证了这一个观点。数据显示，《新政》出台以来，各期限银票转贴现利率迅速走高。截至1月27日，7天转贴现利率一度飙升2.2个百分点，6个月转贴现利率升幅也接近1个百分点，说明部分银行已开始扩张该业务。
长期来看，《新政》将对银行信用创造产生新的制约，给市场流动性供给带来新的影响。
根据《新政》考核要求，长期内银行新增房地产贷款规模将受到其它类型贷款规模增长的影响。央行最近问卷调查显示：国内基础设施与制造业贷款需求基本稳定，短期尚无大幅提升的趋势。因此，《新政》将对银行信用创造产生新的制约，给市场流动性供给带来新的影响。
影响一：《新政》会对市场流动性供给产生整体影响，并非仅限于房地产领域。
根据《新政》的考核规定，银行要想增加房地产贷款与个人住房贷款的投放，就要增加其它类型贷款规模，其规模程度取决于考核指标上限的设定。所以，《新政》将不仅对房地产行业具有调控效力，还可能对其它领域流动性供给产生影响。在银行基础货币总量既定前提下，《新政》的执行有利于房地产信贷资金向其它领域“溢出”，为其它领域流动性供给带来增量。
影响二：《新政》对银行房地产贷款考核上限的分类分档设计，或将加剧流动性在银行间分化。
《新政》对银行房地产贷款上限进行了分类分档设置，其中七家大型银行的房地产贷款与个人住房贷款上限较中型银行均高出12.5个百分点，较小型银行分别高出17.5个百分点与15个百分点。这意味着，在保证基础货币充足的前提下，大型银行将具有更强的信用创造能力。因此，大型银行有动力通过各种方式增加其持有的基础货币量，成为银行间市场的流动性融入方；同时派生出大量的存款货币，成为面向市场主体的流动性融出方。流动性在不同金融机构之间分化的现象或将愈加明显。
影响三：在新增房地产贷款总量既定的情况下，商业银行将优先满足一线城市与二线热点城市的房地产贷款需求，一线热点城市的信贷资金相对更加充裕，流动性的区域分化特征将愈发明显。
作为商业主体，银行(尤其是全国性银行)在新增房地产贷款规模有限的约束条件下，必然考虑如何优化配置有限的房地产信贷资源，产生最大利润。相比之下，一线城市与部分二线热点城市仍是银行投放房地产贷款的最优选择。一方面，一线热点城市房价坚挺，这些地区的银行发放房地产贷款与个人住房贷款的风险相对较小；另一方面，一线热点城市居民收入水平相对较高，银行可以通过提高个人住房贷款利率的方式弥补房地产贷款规模受限产生的损失。结果是：相对于二三线城市，一线热点城市的流动性将相对充裕，但按揭贷款的利率将有所提升。
本文从信用创造的角度，审视《新政》可能带来的宏观影响。由于银行是信用创造的主体，是市场流动性供给的主要来源，银行贷款业务受到新的政策约束，会对流动性供给产生总量和结构上的新变化。
目前，市场对流动性调控的关注主要集中在货币政策上面，一定程度上忽视了宏观审慎政策的作用。此次出台的《新政》对银行房地产贷款余额与个人住房贷款余额占比实行了上限管理，具有逆周期调节的性质。因此，应视其为央行流动性管理的宏观审慎政策，从宏观层面全面看待《新政》的影响效力。
《新政》实行后，市场流动性的松紧状况将不仅取决于央行货币政策的调控，还有赖于《新政》对银行房地产贷款占比等考核指标上限的设置与银行各项贷款的投放情况，央行流动性管理增添了新的工具，金融的内生属性得到加强。