题：《孟晓苏：如何解决大城市住房突出问题？》
作者 孟晓苏(汇力基金董事长、中房集团原董事长)
2021年《政府工作报告》中要求：“保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”这些讲话重申了2020年年底中央经济工作会议的要求：“要解决好大城市住房突出问题，住房问题关系民生福祉”“因地制宜，多策并举，促进房地产市场平稳健康发展”“高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策”，为2021年房地产业发展定下了基调、指明了方向。
我作为房地产业与金融业资深人员，认为这些要求非常重要与及时。
大城市住房紧张与保障性租赁房不足，是当前房地产发展中的两个突出问题。
从1998年起进行城镇住房制度改革起，23年来我们主要办了三件大事：第一，取消福利性租房，把租住公房卖给职工，解决了多年积累的租住公房问题；第二，大力推动住房商品化，靠市场经济进行大规模城镇住房建设，使房屋开发投资增速连年保持在20%以上，城市有效扩张，开发企业在提供大量商品房的同时，也提供出大量拆迁安置房；第三，政府启动保障性安居工程建设，有效缓解绝大多数低收入家庭的住房困难。
现在已可以看到23年奋斗的可喜成果。根据2019年底央行大规模抽样调查显示，中国城镇居民家庭拥有产权住房的占96%，户均拥有住房1.5套，最低收入20%城镇家庭的住房拥有率达到89.1%。“房子是用来住的”，我们多年为之奋斗的“居者有其屋”目标已经基本实现。随着城镇房屋价格上涨，人民群众的家庭财富价值日益显现。央行调查显示，在中国居民家庭总财产中，房产占比达到59.1%，家庭负债率降低到9.1%。许多普通收入居民发现，把他们多年收入与房产价值增值相比，房产增值高于收入总额。
现在存在的问题恰是2021年《政府工作报告》所指出的“大城市住房突出问题”与“保障性租赁房”。这说明在国家经济发展与人口加快迁徙的同时，住房建设与金融服务没有跟上形势的变化。而解决这两个突出问题，我认为都要推动供给侧结构性改革。
第一，主要大城市存量住房价格迅速上涨，把供不应求问题突出显现出来。供应不足的主要问题在于供地不足与投资受限。供地不足的原因可以追溯到中国土地制度设立初期，在1986年刚刚设立国家土地局时，因为派人去境外考察时国家外汇不足，就只能让他们到香港考察，没有资金到更多国家和地区去考察。片面学习单一香港模式对内地城市危害不小。香港城市建成区只占全部土地的22%，现在内地多数城市也是在20-24%之间；香港住宅建设用地只占全部土地的7%，而内地多数城市也纷纷限制住宅建设供地，有的城市住宅用地还低于香港的比重。根据国家统计局数据测算，2020年全国商品房均价9860元/平方米，同比增长5.9%；全国土地均价6763元/平方米，同比增长18.7%。由此可以判断出，大城市住宅建设用地涨幅更高。要解决好大城市住房突出问题，就要看到真正原因所在并对症下药，增加大城市土地供应，特别是住宅建设用地供应，防止因供地过少而人为加剧住房供应紧张、推升房价上涨。
第二，中国多年租赁房供应不足，成为城市建设的主要短板，这是房改后尚待解决的最大问题。发展租赁房实现“租售并举”是中央近年再三强调的要求。2021年《政府工作报告》再次强调“通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法”给予支持。为什么租赁住房供应问题一直不能很好解决？问题也出在供给侧，主要是缺乏专业化、机构化的房屋持有主体。国外的这种持有主体多是REITs，即汇集社会资金实现对租赁房的权益型持有。而中国至今没有租赁房REITs。中国现在市面上的租赁房，有的是居民家庭自发买房用于出租，也有的是开发商卖不掉房子被迫出租，主动自觉持有租赁房的机构凤毛麟角，而且多是用金融机构的间接融资来持有，存在着资金刚性兑付的风险。
中国大城市房屋具有“租售比低”而房价上涨快的特点，房价上涨会使得本来就低的“租售比”更低。在这种情况下设立REITs，就要设法挖掘其收益率，包括把政府对低收入家庭的租房补贴通过立法确定下来，作为REITs的稳定收益；还要防止对房屋价值的高估，可按照成本价交由REITs持有。
分析造成大城市“租售比”过低的原因，是地价占了租赁房成本中很高的比例。比如说在一些房价5万元/m的项目中，地价就占了4万元/m，只要控制高地价进入租赁房成本，就可以有效提高“租售比”。
2021年《政府工作报告》中提出“切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”是个好办法，未交土地出让金的租赁房项目，可以把地价转为政府机构持有的房屋产权，并规定这部分房屋产权不收取房屋租金，只按照价值继续享有房屋财产权，并在房屋财产实现增值后享有部分增值权益。这样做就可以把全部租金收入让渡给投资方，立即实现房租收益率成倍提高。如果能按照2021年《政府工作报告》中提出的“通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”，将这部分项目土地出让金合理定价，并有专项资金支持，也可以增加租赁房供应与有效提高“租售比”。以上措施都简便易行，便于让租赁房运营机构提高收益率，运用多种金融工具持有租赁房，并可以吸引社会资金参与租赁房REITs。当然，以上政策规定仅适用于租赁房，在这种租赁房转为商品房销售时，就要兑现土地方收益，或者补缴土地出让金，而这些成熟做法在中国都有章可循，很容易操作。
孟晓苏