“原以为我购买的房子有按揭，过户起来会很麻烦，现在不用等房贷结清就能过户交易。在银行客户经理的帮助下，很顺利就把业务办好了！”在浙江金华市不动产登记中心，刚办好房产证过户的刘先生感慨道。
据了解，刘先生欲购置金华市金东区江上明月小区的房产，因上一任房主抵押贷款尚未还清，刘先生需要办理“带押过户”，并办理二手住房按揭贷款166万元。在不动产登记中心现场提交申请资料后，只等了一小时左右，他就顺利办好了房产交易过户手续，农行金华开发区支行也办妥了抵押登记手续，按揭贷款马上发放。刘先生的故事并非个例，截至今年4月底，全国共有15个省份100多个地市开展了“带押过户”试点，共办理业务1.3万余笔。
据了解，传统模式下的二手房交易，如果卖方房屋已有抵押，需要先将贷款还清、房产解押后才能过户。在这一过程中，卖方需要自行筹措资金结清贷款，垫付相关费用，导致二手房交易周期明显拉长。而“带押过户”模式下，无需还清贷款即可完成房屋所有权转移。
3月30日，自然资源部、原中国银保监会联合印发了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（以下简称《通知》），明确规定交易双方在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续。截至目前，“带押过户”已在全国多地成功落地，其中，天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等地已经全面开展，相关各方做足准备，等待更多购房者“尝鲜”二手房交易新方式。
各地积极推进“带押过户”落地
专家介绍，“带押过户”落地后能够起到一举多得的积极效果：缩短二手房交易周期；节省过桥资金成本，降低风险；并且有助于盘活二手房市场，畅通市场交易循环。
事实上，2021年以来，已有15个省份100多个地市尝试开展“带押过户”并取得了一定成效。据深圳不动产登记中心数据，2021年4月至今年5月15日，深圳已办理350笔相关业务。另外，截至今年1月份，浙江全省11个地市已陆续开展二手房“带押过户”登记服务，已办理400多笔相关业务，涉及资金约11.4亿元。
此次《通知》要求，各地在已有工作的基础上，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”工作。各地银保监局等相关部门积极行动，出台相关政策与便利化措施，协同推动“带押过户”落地。
记者了解到，今年1月份，浙江省自然资源厅、浙江银保监局等6部门联合发布通知，深化多跨协同，全面推进二手房“带押过户”。3月31日，由北京银保监局牵头，北京市四部门印发《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》，启动存量房“带押过户”工作，推出“带押过户”北京模式。5月份以来，已有湖北、四川、宁夏、山东等地的自然资源厅、地方银保监局等相关部门联合印发通知，明确要深化不动产登记和金融服务合作，在全区范围内推行不动产“带押过户”，并逐步实现常态化开展。
以北京地区为例，为了加快推进政策落地，北京银保监局指导北京市银行业协会专门搭建起基于北京金融综合服务网的跨行“带押过户”信息交互系统，并组织会员单位签署自律公约，进一步明确跨行业务的办理细则。记者从北京银保监局了解到，5月下旬，基于北京金融综合服务网的跨行“带押过户”业务在门头沟区不动产交易中心成功办理完成。至此，北京地区“带押过户”政策各类配套措施已经基本到位，占市场份额八成以上的银行机构和房地产中介机构均可办理。截至目前，北京市“带押过户”业务已在10多家银行实现常态化办理，已交易房产涉及通州、海淀、朝阳、怀柔、丰台等8个区。
目前以行内业务为主
从业务相关方来看，当前“带押过户”的实际办理感受与落地情况如何？就这一问题，《金融时报》记者采访了地方银行、房地产中介以及业内专家。
“其实办理的流程是很简单的，主要是看前提条件能不能满足。”来自北京市丰台区的房地产中介工作人员张凤娟向记者介绍，首先，交易对象必须是商品房。卖方的贷款必须是购房时的按揭贷款，且买方也必须是纯商业贷款购房，这种情况下才能走带押过户。如果卖方是组合贷，必须先把公积金的部分还清，只留下纯商贷的部分。
在她看来，银行与中介办理的流程都很方便。“通过中介公司办理，买卖双方在网签时签一个带押过户协议即可。去银行办理贷款时，带着买卖双方证件，银行会把卖方的抵押权解除，直接转移到买方身上。”她同时表示，目前更多的是要在同一银行办理。“比如卖方原来是建行的贷款，那么买方也最好是从建行办理贷款。”
实际上，跨行“带押过户”早已逐步在多地试点落地。去年11月23日，杭州银行就成功试点办理了一笔跨行“带押过户”业务。杭州银行零售金融部按揭业务团队主管林铠在接受《金融时报》记者采访时表示，杭州模式中，办理跨行业务时会引入公证处参与。具体来看，由房屋买卖双方、两方贷款银行、公证五方签订协议，采用公证资金监管账户，放款银行在买方申请审批通过后，放款放到公证资金监管账户。收款行收到公证函后，为卖方办理解抵押手续。买卖双方完成过户、抵押等手续，经公证处确认后，将款项转给卖方收款行，整个业务流程才得以完成。既最大程度保障了资金安全，也充分保障交易登记转移过程中的不动产权利安全，为“带押过户”业务更大范围推广落地奠定了基础。
据了解，在该笔业务从正式开始办理到截单放款在半天以内，杭州银行作为买方贷款行，协调配合其他各方，完成办网签、过户、抵押、公证等系列流程，实现了当天受理，当天放款。值得一提的是，浙江银保监局、杭州市不动产登记中心等相关部门鼓励探索“带押过户”业务全流程线上办理，该笔业务完全实现了过户、抵押、交税等环节全部通过手机线上完成，便捷高效。
跨行业务仍是个例
在实践中，跨行是“带押过户”的核心难点，当前成功办理的业务中，绝大部分是同一银行内“带押过户”，跨行业务仍是个例，处于试点探索阶段。
从银行工作人员角度看，加强各银行、不动产登记中心等多主体之间的业务协同是关键。农行浙江省分行个贷条线工作人员对《金融时报》记者表示，和普通房贷业务相比，“带押过户”二手房贷款业务基本不需要增加额外手续，办结时间也未明显拉长，重点在于必须全程落实资金监管。目前，全省各地资金监管方式不一，有政府平台主导的，也有采用银行内部专用账户监管。当前，该行“带押过户”业务基本覆盖了浙江省所有城市，但以行内业务为主，因为流程更加顺畅。跨行业务则涉及更多主体，相对更为复杂。
“如果政府能提供一个资金监管的平台，是最好不过的。”该工作人员表示，类似中介机构的监管账户，一方面可以降低业务风险，给银行等中间环节的参与方较有力的保障；另一方面，相关部门也能掌握抵押物及发放贷款的情况。
“从经验看，银行之间对接好以后还是蛮快的。” 林铠告诉记者，跨行业务沟通链条仍然较长，后续还将配合不动产登记中心等相关部门进一步优化流程，缩短时间，实实在在帮老百姓减负，同时也可以提高房产的周转效率。
解决“跨行”难点，监管方面也在积极落实，深化协同。浙江银保监局等部门发布的通知显示，鼓励运用预告登记，引入第三方机构进行资金监管等制度保障房产和资金安全。鼓励各地通过同一银行内部系统直接结算，或积极引入公证资金提存和监督支付等法定功能以及房地产交易管理部门、信托、担保、资金托管等其他方式开展资金监管，确保资金划转依法依规、安全公正。
据北京银保监局相关业务负责人介绍，如何确保买方银行发放的后一笔房贷专门用于偿还卖方银行前手房贷，关键点在跨行资金划转和账户信息的及时准确交互。北京银保监局基于数字化理念提出了解决方案。据了解，北京银保监局推动跨行“带押过户”专栏在全国首个省级银政数据共享平台——北京金融综合服务网上线，不仅接入全辖主要总分行级银行机构，而且延伸至数千个营业网点，真正实现科技赋能。另一方面，为便利办理跨行间“带押过户”提供保障，避免房贷合同中限制转移登记的约定限制业务协作需求，北京银保监局指导北京市银行业协会拟定了《关于北京市个人住房贷款跨行“带押过户”业务自律规定》，在银行间权利义务提前约定、定分止争中发挥协调作用，为北京模式的实现奠定制度根基。
促进房地产市场良性循环
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《金融时报》记者表示，“带押过户”业务办理涉及买卖双方、买方银行、卖方银行（如果是跨行办理）、中介机构五个主体，再加上登记机构，政策落实过程中，协调好几方利益确实存在一定难度。
当前各地“带押过户”模式正在逐步推进。但从总体业务办理数量来看，各省份均在几百至几千笔左右。李宇嘉认为，银行和中介的积极性有待提高，办理的过程中存在一些风险，各方存在一定顾虑。例如，从银行的角度来看，若买方过户以后，办理了按揭，却未办理抵押，那银行就面临抵押权落空、缺乏风险担保的风险。
“在这种情况，一定要让解除抵押、过户和重新办理抵押这三个环节同时办理。这需要五方协调配合。”李宇嘉表示，只要在金融管理部门，住建部门等通力协助下，打通信息系统，实现信息开放、透明，这些问题都能解决。
此外，林铠表示，跨行办理不会降低银行业务办理积极性。例如，浙江省内多家银行已就此达成共识，从单家银行角度来看，跨行“带押过户”业务有进有出，总量上会达到动态平衡。“最重要的是更好地服务消费者，提升他们的体验和便利度。”他表示。
据了解，“带押过户”落地后，明显缩短了购房者的交易时间，节约了消费者交易成本。例如，今年以来，山东全省公证机构共办理“带押过户”3153件，平均每笔业务节约交易时间7个工作日、节约交易成本1万余元。
在李宇嘉看来，“带押过户”有一个重要作用，就是促进房地产市场的良性循环。因此，做好不动产“带押过户”被视为当前推动经济运行稳步回升的重要举措之一。“当前，居民购房需求需提振，迫切需要降低交易成本，才能激发刚需和换房需求的良性循环，而且缩短交易周期促进交易循环顺畅，能进一步盘活二手房市场，提升资产的流通效率，实现稳房价目标。”他表示。
对此，浙江农行个贷条线工作人员也认为，尽管当前这项业务仍处于展开初期，但其降低交易成本、缩短交易周期的优势明显，一旦房地产市场回暖，二手房交易更加活跃，市场需求和交易量将逐渐增加，“带押过户”预计将会成为未来二手房交易的重要模式之一。