题：《李宇嘉：珠海如何打造新增长极？》
作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)
3月29日，《中共广东省委广东省人民政府关于支持珠海建设新时代中国特色社会主义现代化国际化经济特区的意见》(以下简称《意见》)公布。
为何选择珠海？笔者认为，广东发展并不平衡，珠江西岸需要珠海这样新的“带头大哥”。
珠海有何优势？
广东发展并不平衡，广州、深圳、东莞、佛山、珠海等大湾区城市发展比较优秀，但广袤的粤东西北十几个城市，发展相对滞后。打造都市圈、新增长极，作为排头兵的广东，使命任务很艰巨。需要有新的“带头大哥”，为广州、深圳分忧解难，打造区域增长龙头，带动后发城市发展，珠海就被选中了。
可以说，大湾区除了广深佛莞之外，大家最关注的就是珠海了。
一是气候环境好。房地产方面，珠海气候与海南比较接近，而海南房地产有限购政策。近些年，中国老百姓(603883,股吧)养老、休闲、度假的需求很大，外地人在珠海买房的很多。2018年海南楼市冰冻后，珠海楼市就开始火爆了，一直持续到现在。
二是楼市盘子小。珠海无下辖县，楼市盘子小，外地需求庞大，而且以高端购买力为主，所以弹性很大，适合投资、养老。放眼全国范围，珠海买房需求都很旺。
三是规划利好多。既有特区头衔的加持，也有珠江西岸都市圈规划的利好，还有珠三角三大自贸区描绘的宏伟蓝图，更有“珠海-澳门”互联互通等。
四是多方需求可满足。珠海楼市有好的配套、好的规划，资产增值前景好；也有房价适宜手上钱不多的购房者的，如金湾、斗门和高栏港等。
不过珠海也有其弱项。比如人口不足，内需不旺。珠海的面积比深圳还小，常住人口也只有202万。但是，珠海每年的商品房销售高达400万平米，并不比深圳少很多。所以，珠海必须要外需，这也是导致珠海楼市弹性大、起伏大的原因。相比珠海的当家产业(航空、生物医药、软件、家电等)，珠海房地产发展得太猛了。
缺乏区位优势，夹在广州和深圳之间，珠海需要差异化竞争。珠海的优势，就是蓝天碧海、空气洁净，适合现代服务业和休闲度假布局。
珠海的挑战与机会
把房子卖了，搞好基建，搞好城市面貌，吸引人才、招商引资等，这是珠海竞争的最现实的路径。现在，珠海建设新时代中国特色社会主义现代化国际化经济特区，就是要纠偏过去内需不足、房地产市场过火的态势。
将人口、产业短板补上来。这是珠海当下最紧急要做的事情。作为珠江口西岸的核心城市，珠海先要“集聚”人口与产业、然后再“辐射”带动珠江西岸。
不久前，珠海提出，计划到2025年珠海的常住人口超过300万、GDP超过6000亿元；到2035年常住人口超过500万、GDP向2万亿元迈进。
支撑这个人口目标的，有两个：一是产业的规划，二是与大湾区城市互联互通。
产业方面，根据最新的规划：一方面是深化与澳门的合作，包括商贸消费、跨境金融、国际教育，重点在横琴、南部高栏港等；另一方面是基于软件产业基础，发展数字经济，依托生物医药基础，发展中医药科技产业园，整合航空产业链资源，打造航空工业和通用航空集聚区；再一方面是高栏港、万山海洋开发试验区等面向港澳，发展海洋经济，建设海洋经济重点实验室等。
互联互通方面的动作力度更大：首先，强化珠江口西岸交通一体化高速公路网布局等，有利于解决堵车问题、东西部不平衡问题。这样，西区发展的机会就更大了；其次，建设黄茅海跨海通道，打通与江门、珠西、粤西之间的通道，加上深珠通道、珠海至肇庆高铁和广州至珠海(澳门)高铁等。未来，珠江口东西两岸，将彻底实现互联互通，这对于产业和人口外溢，有很大帮助。
珠海的地产机会
根据《意见》来看，珠海建设新时代中国特色社会主义现代化国际化经济特区，既要发挥原有产业优势，比如生物医药、航空产业、软件等，也要有新兴产业规划，比如5G、工业机器人和金融科技等。目标不可谓不大，关键有三点，一是珠海和澳门合作的落地，二是交通项目的开通运行，三是告别短期依赖地产的决心。
不过不能忽视的是，告别依赖，不意味着不要地产了。新的发展定位下，住房仍发挥着重要作用。难能可贵的是，珠海学习深圳，到2035年，实现人才住房、公共租赁住房、安居型商品房占住房供应总量60%。总住房供应中，未来公共住房占60%，这是非常大的魄力。看来，珠海确实在下决心告别地产依赖，回归产业发展、科技创新、人才引领的轨道。
不依赖房地产，不是商品房不重要。恰恰，商品房发展了，才能给公共住房留出更大的空间。而且，类似深圳先行示范区建设，珠海建设新时代中国特色社会主义现代化国际化经济特区，也有很多任务，特别是基础设施、公共服务、人才引进、大项目上马，这些都需要大量资金。地产在其间发挥着重要的作用，只要能补贴实体、人才和产业，就没问题。
未来，商品住房增量只有40%，意味着新增商品房越来越稀缺了，这也是我们看好珠海房地产的一个重要的原因。当然，说一千道一万，政策谋划关键看落地，特别是珠海和澳门合作的落地，新兴产业项目能否上马，高端人才能否引进等，我们拭目以待吧！
李宇嘉